دو محاسبه اساسی برای هزینه های CAM وجود دارد: هزینه CAM متغیر، که در آن مبلغ مستاجر برای افزایش سهمیه بندی بر اساس تعدادی از عوامل لازم است؛ و هزینه های CAM Flat که در آن هزینه ها یک مقدار ثابت هستند.
هزینه های CAM ممکن است به صورت ماهانه، سه ماهه، سالانه یا حتی از زمان به زمان پرداخت شود، زیرا تعمیرات عمده ای برای ساختمان یا کل پارک صنعتی و تجاری ضروری است.
هزینه های CAM می تواند با نرخ متفاوت نسبت به نرخ اجاره ماهانه افزایش یابد، زیرا آنها تمایل دارند متغیر بیشتری باشند. بنابراین مهم است که اختلاف اجاره شما بین هزینه های "متغیر" و "ثابت" CAM و شامل نوعی کلاهبرداری باشد یا حداکثر هزینه های CAM خود را هر ساله افزایش دهید. این میزان افزایش باید به صورت جداگانه مورد توجه قرار گیرد که هر ساله اجاره اساسی افزایش می یابد.
بیشتر تعاریف هزینه های CAM گمراه کننده و بیش از حد باریک است
تعاریف آنلاین بسیاری از هزینه های CAM وجود دارد که هزینه های CAM را به عنوان مستاجر به اشتراک می گذارند و بخشی از هزینه های مستقیم را برای حفظ مناطق خاص خاص می گذارد. این تعاریف بیش از حد اصلاح شده به طور کامل دقیق نیست و صاحبخانه ممکن است شامل بسیاری از هزینه های غیر مستقیم به عنوان هزینه های CAM که بسیار آشکار نیست.
این تمرین در میان متخصصان صنعت بحث شده است که آیا این اخلاقی یا حتی قانونی است یا نه. به طور خلاصه، هرگز نباید یک قرارداد اجاره نامه را بدون درک اینکه هزینه های CAM در اجاره ی تجاری منحصر به فرد شما چه تأثیری داشته باشد، نگذارید .
هدف از هزینه های CAM: هزینه های CAM چیست؟
هزينه هاي CAM و Load Factor به همان هدف اساسی کمک می کند: مستلزم به مستاجران برای کمک به مخارج مستقیم سرپرست برای پوشش "مناطق مشترک" می باشد. مناطق مشترک ممکن است شامل هر دو داخلی (راهرو، آسانسور، لابی، حمام عمومی و غیره) و هزینه های خارجی (پارکینگ، مناطق منظره ای، و غیره).
مطمئن باشید که در اجاره نامه ذکر شده دقیقا همان چیزی است که هزینه های CAM خود را پوشش می دهد، چه میزان آنها باید پرداخت شود و هر سال آنها را افزایش دهد. اگر از شما مستلزم کمک به هزینه های تعمیرات عمده مانند تعمیرگاه پارکینگ یا هر نوع تعمیرات ساختاری باشد، آن را به صورت کتبی در اختیار شما قرار می دهد. فهرست لندن را هنگام انجام این اصلاحات که اخیرا ساخته شده اند، و زمانیکه برنامه ریزی شده یا پیش بینی می شود در آینده انجام شود.
همه صاحبخانه ها نیازمند مستاجران برای کمک به هزینه هایی مانند سقف، نگهداری پارکینگ و تعمیرات ساختاری هستند و در واقع هیچ استانداردی وجود ندارد که در مورد اجاره نامه استفاده شود، بنابراین تنها در مورد اجاره نامه "CAM" مشاهده نمی کنید - مطمئن باشید CAM هزینه ها توضیح داده می شود.
صاحبخانه می تواند طیف گسترده ای از هزینه ها را به سادگی به عنوان "هزینه های CAM" یا "هزینه های اداری" بر اساس این که هزینه ها صاحبخانه را به نفع همه مستاجرین پرداخت می کند، فهرست می کند. اگر هزینه های CAM به وضوح در لیست اجاره نشود یا توضیح داده نشود، مطمئن باشید که به طور خاص بپرسید آیا برای هر یک از موارد زیر هزینه می کنید:
- سیستم های امنیتی یا حقوق و یا سایر هزینه های مرتبط با پرسنل امنیتی در محل.
- اجازه، مالیات، بیمه، و یا هزینه های قانونی.
- تبلیغات، نشانه ها یا سایر هزینه های سربار عمومی که برای مالکیت یا ارتقاء ساختمان (به عنوان مثال، حقوق و مزایای کارکنان در محل و یا حتی خارج از محل) متحمل مالکان شده اند.
- تعمیر و بازسازی اموال نگهداری اموال، از جمله افزودن یا طراحی مجدد محوطه سازی، نقاشی بیرونی، وسایل نقلیه خارج از منزل یا پارکینگ، کاشی کاری یا کف سازی، سقف، یا تعمیرات و ارتقاء به لوله کشی مرکزی، برق، فاضلاب و سیستم های تهویه مطبوع.
- نرم افزار، اجاره، و یا هر هزینه دیگر برای نگهداری جداول اداری اجاره ای جداگانه یا در محل یا خارج از سایت.
چرا مهم است بدانیم که هزینه های CAM در اجاره تجاری شما چگونه است
در سال 1989، من فضای صنعتی را برای باز کردن یک مجتمع صنایع دستی و فروشگاه سرگرمی اجاره کردم. پارک به نظر می رسید که در وضعیت خوبی قرار دارد و صاحبخانه دوست یک خانواده بود و اجاره را با یک سوم به عنوان یک حسن نیت کاهش می داد. این اولین اجاره صنعتی بود که من امضا کرده بودم و به قدر کافی از هزینه های CAM برخوردار نبودم. به عبارت دیگر، من یک سند حقوقی قانونی امضا کرده ام بدون یک سرنخ به آنچه من امضا کرده ام.
من نمی دانستم که چه چیزی سه لاین خالص است، فقط باید از امضای آن جلوگیری کنم. من از صاحبخانه پرسیدم چه نوع اجاره نامه من قرار بود امضا شود و هرگز اصطلاح "سه گانه" را شنیدم. در عوض، به من گفت که من اجاره CAM بود و هزینه های اداری. آنچه که در آن زمان متوجه نشدم این بود که هزینه های اداری شامل مالیات، بیمه و مجموعهای از هزینه های بسیار گرانقیمت است.
فقط یک ماه به اجاره، مالک پارک، بازسازی گسترده پارک را آغاز کرد، از جمله طراحی مجدد واحدهای جلو، به نظر می رسید که بیشتر شبیه فضای خرده فروشی است. نشانه ها تغییر یافتند، ساختمان دوباره رنگ آمیزی شد و برخی از تغییرات ساختاری در مقابل پارک صنعتی ایجاد شد.
این لایحه در میان تمام مستاجران تقسیم شد و اگر چه من یک واحد بسیار کوچک داشتم، با یک لایحه 5000 دلاری گیر افتادم - بخش من از ارتقاء پارک، حتی اگر واحد من در کنار آن بود و به هیچ وجه مستقیما از هیچ یک از پیشرفت ها بهره ای نبرد . مستاجرین دیگر با هزینه تقریبی 20،000 دلار در معرض فروش بودند. اگرچه من اجاره نامه را با دقت بیشتری بخوانم، به اندازه کافی می دانستم که حداقل در آینده نزدیک برنامه های ارتقاء داده شده را ببینم و ببینم آنچه که من فکر می کردم اجاره ای ساده بود، در واقع یک لایحه سه گانه اجاره ای بود.
خلاصه ای از هزینه های CAM
- CAM مخفف "Maintenance Area Common Area" است.
- هزینه های CAM به مستاجران به صورت یک طرفه تقسیم می شود: فیلم های بیشتر مستاجر اجاره می شود، درصد بیشتری از هزینه های CAM که باید پرداخت کند.
- هزینه های CAM توسط مستاجر (اجاره دهنده) به صاحب (اجاره دهنده) پرداخت می شود تا هزینه های سربار و هزینه های عملیاتی را پوشش دهد و صاحبخانه ها ممکن است تلاش کنند هزینه های متنوع خود را به عنوان هزینه های CAM پوشش دهند.
- مناطق عمومی به طور کلی شامل فضای دسترسی، استفاده شده، بهره مند شده و یا توسط همه مستاجرین به اشتراک گذاشته شده و تقریبا همیشه شامل راهروها، آسانسورها و پله ها، لابی ها و دستشویی های عمومی است.
- هزینه CAM نیز می تواند برای فضاهای خارجی، مانند پیاده روها و پارکینگ ها، و در برخی موارد حتی برای امکانات خارج از سایت نیز هزینه شود.
- هزینه های اداری ممکن است براساس درصد پرداخت هزینه CAM، هزینه های عملیاتی و نگهداری مرتبط با مناطق غیرموجه یا حقوق باشد - مواردی که واقعا هزینه های معمولی و هزینه ها را ندارند، اکثر مستاجرین به اعمال نفوذ خود متوسل خواهند شد.
- همه صاحبخانه ها هزینه های CAM را پرداخت نمی کنند، اما بیشتر آنها هنوز هم، مخصوصا در فضای تجاری تجاری و اجاره های خرده فروشی هستند.
- مهم نیست که چه صاحبخانه هزینه می کند، اگر شما برای تعمیر و نگهداری، مالیات و بیمه پرداخت می کنید، اجاره نامه شما اجاره نامه سه گانه است - حداقل از همه اجاره نامه ها برای مستاجران.