هرگز شرایط شرایط اجاره بدون شرایط مذاکره را قبول نکنید
خبرنگار CFO Magazine ، لورا دمر، در سخنرانی احتیاطی در مورد مشکل شکستن در صنعت املاک تجاری ، به وضوح نشان می دهد که حتی متخصصان املاک و مستغلات ممکن است دشوار درک پیچیدگی هزینه های CAM را داشته باشند؛ "پیچیدگی صنعت باعث می شود آن را سخت به شکستن ..." DeMars بیشتر بیان می کند:
برای مثال، در مراکز خرید، مستاجران معمولا برای نگهداری ساختمان از طریق هزینه نگهداری منطقه مشترک (CAM) هزینه می کنند. در حالی که یک مدیر مالی شرکت مدیریت املاک مستقیما مستاجران را اداره نمیکند، هنوز باید بداند که چگونه این هزینهها جمعآوری میشوند ... مهمتر از آنکه اغلب خردهفروشان اغلب مخارج CAM را پرداخت میکنند یا فقط یک درصد پرداخت میکنند ... CFO باید بداند چگونه باید حساب برای تفاوت، و یا لغزش CAM. "
قبل از اینکه شما در مورد CAM یا هزینه های اداری مذاکره کنید، مطمئن شوید که شما آنها را درک می کنید. اگر هزینه های CAM یک مسئله پیچیده برای CFO است، بهتر است در آماده باشید!
استاندارد هزینه CAM صنعت
از آنجائیکه شرایط برخی از مناطق عمومی تاثیر مستقیم بر مستاجران دارد، هزینه های مرتبط با هزینه های تعمیر و نگهداری و تعمیر راهرو ها، آسانسورها، پله ها، لابی ها و سرویس های بهداشتی معمولی در هزینه های CAM کاملا استاندارد است. همچنین به طور معمول به مستاجران در هزینه های CAM ارزیابی می شود هزینه های مربوط به نگهداری پارکینگ (از جمله نورپردازی و محوطه سازی) و پیاده روها.
نکاتی درباره مذاکره با هزینه های استاندارد CAM
اگر نوع پرداختی که از شما خواسته شده است پرداخت شود، غیر قابل مذاکره است، مطمئن شوید که اجاره نامه شما به طور خاص اجازه می دهد تا حساب های صاحبخانه را بررسی کنید. کسب و کار کسب و کار است، و این نباید به عنوان یک بی اعتمادی نسبت به صاحبخانه یا چیزی شخصی، بلکه پرداخت هزینه های ناشناخته به سادگی با حسن نیت کسب و کار خوب نیست.
تقاضای بیانیه حداقل که صاحبخانه باید اسناد و مدارک (مسئولیت پذیری) را برای همه هزینه ها ارائه دهد، تنها راه برای اطمینان از اینکه شما به طور عادلانه متهم می شوید.
شما همچنین باید مذاکره کنید که چه مقدار هزینه های CAM می تواند هر سال افزایش دهد - حداکثر مقدار یا درصد را بگذارید. این "کلاه" باید به طور جداگانه از هر افزایش اجاره دیگر ذکر شود.
عملیات و مدیریت (O & M) هزینه های اداری
اگر اجاره شما مستلزم پرداخت هزینه های CAM برای هرگونه هزینه های عملیاتی یا مدیریتی باشد، بلافاصله به چنین هزینه هایی احتیاج دارید. اگر صاحبخانه اصرار دارد، لطفا یک لیست (اثبات) این هزینه ها را ببینید و اینکه چگونه سهم شما محاسبه شده است. این هزینه ها در واقع نمی توانند هزینه CAM نامیده شوند، اما "هزینه های اداری". هزینه های اداری هنوز هم هزینه CAM است - صاحبخانه در تلاش است تا شما را به پرداخت هزینه های خود بپردازد. هزینه های اداری معمولا بر اساس درصد کل هزینه CAM است.
نکاتی درباره مذاکره در مورد هزینه های اداری O & M
اکثر مستاجران هزینه های عملیاتی و مدیریتی را متذکر می شوند، زیرا صاحبخانه در حال حاضر درآمد را از پرداخت اجاره حتی بدون هزینه های CAM نیز می پردازد. اگر هزینه CAM شما شامل حقوق برای کارمندان اداری یا اداری (در محل و یا خارج از سایت)، هزینه های بیمه مسئولیت (شما باید برای بیمه مسئولیت خود را پرداخت کنید - صاحبخانه این را قبل از اینکه شما بتوانید در آن حرکت کنید)، تبلیغات و سایر موارد فعالیت های تبلیغاتی، خدمات حرفه ای مانند خدمات حقوقی یا حسابداری، سعی کنید از این اجناس مذاکره کنید.
با توجه به Rosie Rees، "نبرد بیش از هزینه CAM،" مجله ترافیک خرده فروشی ؛ مستاجران متعهد درصد آن را کاهش می دهند (که بین 25 تا 5 درصد است) و هزینه های غیرمستقیم را از محاسبه (مانند مالیات، بیمه، آب و برق) حذف می کند. "
Rees همچنین معتقد است که هزینه های تعمیر و نگهداری و تعمیرات مربوط به ساختمان ها (به عنوان مثال، سقف ها، پایه های ساختمان و دیوارهای خارجی) نباید توسط مستاجرین جذب شوند، زیرا این مکان های شایع نیست که توسط مستاجرین یا مشتریان آنها استفاده می شود. ریس به دقت اشاره می کند؛ "صاحبخانه در حال حاضر درآمد حاصل از این ساختمان ها را در قالب اجاره می گیرد. هر گونه هزینه نگهداری و جایگزینی آنها باید توسط صاحبخانه از درآمد اجاره مسترد شود. "
منابع:
Rosie Rees مجله ترافیک خرده فروشی آنلاین. "نبرد بیش از هزینه های CAM" 1 سپتامبر 1999.
لورا دمرز مجله CFO. "معامله واقعی" اوت 2007.